房地產行業(yè)周報：在穩(wěn)增長和調結構中尋找博弈機會130714

行業(yè)研究報告 ● 行業(yè)周報 2013年07月14日 在穩(wěn)增長和調結構中尋找博弈機會 -房地產周報（07月06日至07月12日） 謹慎推薦 維持評級 核心要點： l 行業(yè)動態(tài)：李克強-統(tǒng)籌推動穩(wěn)增長、調結構、促改革十分重要 Ø 新華網報道李克強總理座談會講話：統(tǒng)籌推動穩(wěn)增長、調結構、促改革十分重要。宏觀調控要立足當前、著眼長遠，使經濟運行處于合理區(qū)間，經濟增長率、就業(yè)水平等不滑出“下限”，物價漲幅等不超出“上限”。 Ø 國務院辦公廳：2013年至2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，加大政策支持力度。 Ø 中國證券報：官方口徑漸變，房地產再融資開閘預期強烈。 Ø 中國人民銀行：6月末，M2同比增14.0%，比上月末低1.8個百分點，比上年末高0.2個百分點；M1同比增9.1%，比上月末低2.2個百分點，比上年末高2.6個百分點。 行業(yè)簡評：在穩(wěn)增長和調結構背景下，或啟動諸如保障房、舊城改造、支持首套住房等與地產相關的投資熱點。 l 上周樓市：周成交量環(huán)比降17.7% 上周33個城市樓市成交量為4.11萬套，環(huán)比降17.7%，同比降16.2%，為2012年周平均成交量的96.8%。若以前12天的成交數據對7月成交量進行月化處理，7月份，33城市網簽數基本與6月份持平。上周，十大城市成交與供應比約為94.3%，可售存貨升至65.2萬套，靜態(tài)去化周期為7.5個月。 l 股價表現：地產板塊走勢強于滬深300指數 受李克強總理穩(wěn)增長的表態(tài)和地產融資重組放開傳聞等影響，上周地產板塊指數上漲3.0%，強于滬深300指數2.2%的漲幅。年初以來，房地產行業(yè)指數累計跌7.1%，略強于同期的滬深300指數9.8%的跌幅。 l 投資建議： 7月份以來，房地產板塊在各種因素的催化下表現較好。在7月4日，我們發(fā)布了房地產研究報告《四大因素或催化地產股短期上漲行情》，當時，我們認為，地產股在未來一個月內有可能有上佳的表現，跑贏大盤并取得正收益。因此，我們建議投資者可先參與這波的地產股反彈，至于信貸緊縮等中期影響保持關注即可。 目前，由于李克強總理對穩(wěn)增長、支持首套房信貸等的表態(tài)，市場對房地產行業(yè)政策的預期更加樂觀了。我們認為，在李總理的這些講話及重組再融資政策的調整預期之下，房地產股的投資氣氛將更加樂觀。我們建議繼續(xù)增持地產股。在個股方面，我們強烈推薦以剛性需求為目標客戶的全國性龍頭萬科、保利地產；其次，由于中西部的住房需求中的首套房的比例較高，對此類開發(fā)商應相對看好，相關公司有金科股份等；同時，我們繼續(xù)推薦華夏幸福等模式創(chuàng)新有核心競爭力的公司。 分析師 趙 強 房地產行業(yè)首席分析師 (：（8621）20252661 *：zhaoqiang_yj@ 執(zhí)業(yè)證書編號：S0130512050002 徐軍平 房地產行業(yè)分析師 (：（8621）20252601 *：xujunping@ 執(zhí)業(yè)證書編號：S0130512050001 潘 瑋 房地產行業(yè)分析師 (：（8610）6656 8212 *：panwei@ 執(zhí)業(yè)證書編號：S0130511070002 侯麗科   房地產行業(yè)分析師 (：（0755）82838914 *：houlike@ 執(zhí)業(yè)證書編號：S0130513050001 歷史報告 房地產行業(yè)：樓市回暖，政策反壓—行業(yè)周報（6月30日至7月6日） 房地產行業(yè)四季度觀點：政策松動的時機出現，建議超配地產股-行業(yè)動態(tài)（10月23日） 房地產行業(yè)：從板塊配置轉向精選個股-行業(yè)點評（12月19日） 房地產行業(yè)：樓市從復蘇走向繁榮，政策不確定性增加-點評（2月3日） 房地產行業(yè)：新“國五條”無新意，但調控范圍超預期-點評（2月20日） 房地產行業(yè)：“國五條”細則調控升級，地產股進入中期調整-點評（3月3日） 房地產行業(yè)：各地樓市細則略顯寬松，提升投資評級至推薦-點評（3月31日） 房地產行業(yè)：警惕系統(tǒng)性風險，板塊防御為主-周報（6月23日） 證券研究報告 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份公司免責聲明 行業(yè)研究報告\房地產行業(yè) 目 錄 一、上周樓市概況 1 二、宏觀、行業(yè)及公司動態(tài) 3 三、一周地產股走勢回顧 4 四、銀河地產模擬組合 6 五、投資建議 7 六、主要城市樓市成交量圖表 8 插 圖 目 錄 圖1：樓市周成交數據及環(huán)比趨勢 1 圖2：十大城市樓市去化周期和當月去化率走勢 1 圖3：自2012年年初以來，股價驅動因素圖及相對滬深300收益 4 圖4：模擬組合相對行業(yè)及滬深300指數的超額收益走勢 6 圖5：主要城市樓市成交量 8 表 格 目 錄 表1：重點區(qū)域和城市成交情況 2 表2：A股房地產股上周股價漲跌幅前十表現 4 表3：內房股股價漲跌幅前十表現 5 表4：銀河地產模擬組合 6 表5：重點覆蓋公司估值表 7 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份公司免責聲明。 行業(yè)研究報告/房地產行業(yè) 一、上周樓市概況 1、上周樓市成交環(huán)比降17.7% 上周（07月06日至07月12日），33個城市樓市成交量為4.11萬套，環(huán)比降17.7%，同比降16.2%，為2012年周平均成交量的96.8%。若以前12天的成交數據對7月成交量進行月化處理，7月份，33城市網簽數基本與6月份持平。從年初至今，33城市樓市累計網簽量同比仍大幅增加30.4%，如果后續(xù)半年保持6月份的成交水平，全年的成交量將略增5.7%。 圖1：樓市周成交數據及環(huán)比趨勢 資料來源：WIND、中國銀河證券研究部 2、成交下降，成交批售比約為94.3% 上周，十大城市的樓市成交量降至1.66萬套，新供應基本持平，約為1.76萬套，十大城市統(tǒng)計出的成交與供應比為94.3%；成交量小于供應量，庫存略增；可售存貨為65.2萬套；我們以最近半年的平均銷售量衡量的樓市（不含開發(fā)商未推盤）靜態(tài)去化周期略升至7.5個月。 圖2：十大城市樓市去化周期和當月去化率走勢 資料來源：WIND、中國銀河證券研究部 附注：十大城市為上海、北京、廣州、深圳、南京、杭州、蘇州、重慶、青島、惠州 3、區(qū)域樓市成交情況 觀察5大區(qū)域板塊成交量，我們看到，上周，五區(qū)的樓市成交均環(huán)比下滑，其中西部地區(qū)樓市成交環(huán)比下滑最大，為-30.6%；長三角、環(huán)渤海、珠三角和中部地區(qū)環(huán)比分別下降18.0%、12.1%、15.8%和5.8%。與2012年均值相比，除中部外，其他4大區(qū)域都低于均值。 表1：重點區(qū)域和城市成交情況 資料來源：WIND、中國銀河證券研究部 二、宏觀、行業(yè)及公司動態(tài) （一）宏觀、行業(yè)動態(tài) ●7月10日，新華網報道：李克強-統(tǒng)籌推動穩(wěn)增長、調結構、促改革十分重要。李克強在廣西主持召開部分省區(qū)經濟形勢座談會并作重要講話，強調，我國正處于必須依靠經濟轉型升級才能持續(xù)健康發(fā)展的階段，統(tǒng)籌推動穩(wěn)增長、調結構、促改革十分重要。穩(wěn)增長可以為調結構創(chuàng)造有效空間和條件，調結構能夠為經濟發(fā)展增添后勁，兩者相輔相成；而通過改革破除體制機制障礙，則可為穩(wěn)增長和調結構注入新的動力。宏觀調控要立足當前、著眼長遠，使經濟運行處于合理區(qū)間，經濟增長率、就業(yè)水平等不滑出“下限”，物價漲幅等不超出“上限”。在這樣一個合理區(qū)間內，要著力調結構、促改革，推動經濟轉型升級。 ●7月12日，國務院辦公廳：國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見。主要有：一、2013年至2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，使居民住房條件明顯改善。（一）城市棚戶區(qū)改造。2013年至2017年五年改造城市棚戶區(qū)800萬戶，其中，2013年改造232萬戶。（二）國有工礦棚戶區(qū)改造。五年改造國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)90萬戶，其中，2013年改造17萬戶。（三）國有林區(qū)棚戶區(qū)改造。五年改造國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房30萬戶，其中，2013年改造18萬戶。（四）國有墾區(qū)危房改造。五年改造國有墾區(qū)危房80萬戶，其中，2013年改造37萬戶。二、加大政策支持力度。（一）多渠道籌措資金?！。ǘ┐_保建設用地供應。（三）落實稅費減免政策。（四）完善安置補償政策。 ●7月11日，中國證券報：官方口徑漸變，房地產再融資開閘預期強烈。證監(jiān)會近日在新聞發(fā)布會上回答有關“房地產上市公司融資政策有望放開”的提問時表示，根據國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知和2013年關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知的規(guī)定，對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產重組。盡管證監(jiān)會重申這一態(tài)度，但與相關政策出臺時的表態(tài)相比，仍有細微差別。證監(jiān)會在2010年10月發(fā)布消息稱，為堅決貫徹執(zhí)行國務院房地產調控政策，證監(jiān)會已暫緩受理房地產開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。 ●7月12日，中國人民銀行：2013年上半年金融統(tǒng)計數據報告。6月末，廣義貨幣(M2)余額105.45萬億元,同比增長14.0%，比上月末低1.8個百分點，比上年末高0.2個百分點；狹義貨幣(M1)余額31.36萬億元,同比增長9.1%，比上月末低2.2個百分點，比上年末高2.6個百分點。 （二）公司公告及動態(tài) ●萬科（000002）：港媒7月11日援引摩根士丹利報告稱，萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁肖莉透露，萬科B轉H股建議未獲中國證監(jiān)會放行，難預期何時完成轉板。肖莉表示，萬科B轉H股于港交所的轉板申請已完成，但中國證監(jiān)會就其方案是否符合國務院指引，繼續(xù)向其查問。并稱目前完成B轉H的時間仍不確定。 ●保利地產（600048）：7月10日晚間，保利地產發(fā)布2013年中期業(yè)績快報顯示，今年1-6月，保利地產的營業(yè)總收入為304.64億元，同比增長50.94%；凈利33.98億元，同比增長35.37%，基本每股收益0.48元。 三、一周地產股走勢回顧 （一）上周，A股地產股走勢回顧 受李克強總理穩(wěn)增長的表態(tài)和地產融資重組放開傳聞等影響，上周地產板塊繼續(xù)走強。上周，房地產指數上漲3.0%，強于滬深300指數2.2%的漲幅。從年初以來，房地產行業(yè)指數累計跌7.1%，同期的滬深300指數跌9.8%，房地產板塊收益略強于大盤走勢。 圖3：自2012年年初以來，股價驅動因素圖及相對滬深300收益 資料來源：中國銀河證券研究部 上周，我們重點覆蓋和跟蹤的50只地產股，有12只股票下跌。股價表現較好的有華僑城、招商地產、蘇寧環(huán)球、北京城建、中糧地產、濱江集團、陽光城和榮盛發(fā)展等；股價表現靠后的有浦東金橋、蘇州高新、陸家嘴、張江高科、深長城等。 表2：A股房地產股上周股價漲跌幅前十表現 證券代碼 證券簡稱 最新市值（億元） 最新股價 上周漲跌幅前十 000001.SH 上證綜指 　 2039.5 1.6% 000300.SH 滬深300 2275.4 2.2% 882118.WI 行業(yè)指數 　 1967.9 3.0% 000069.SZ 華僑城A 406 5.6 10.9% 000024.SZ 招商地產 473 27.6 8.8% 000718.SZ 蘇寧環(huán)球 129 6.3 7.9% 600266.SH 北京城建 99 11.1 7.8% 000031.SZ 中糧地產 70 3.9 7.2% 002244.SZ 濱江集團 122 9.0 6.8% 000671.SZ 陽光城 137 13.5 6.1% 002146.SZ 榮盛發(fā)展 297 15.8 5.8% 600675.SH 中華企業(yè) 81 5.2 5.5% 600048.SH 保利地產 779 10.9 4.8% 證券代碼 證券簡稱 最新市值（億元） 最新股價 上周漲跌幅后十 000402.SZ 金融街 157 5.2 -0.4% 600716.SH 鳳凰股份 36 4.8 -0.6% 600239.SH 云南城投 42 5.1 -0.8% 000608.SZ 陽光股份 37 5.0 -0.8% 000981.SZ 銀億股份 61 7.1 -0.8% 000042.SZ 深長城 63 26.5 -1.0% 600895.SH 張江高科 84 5.4 -1.5% 600663.SH 陸家嘴 198 10.6 -1.9% 600736.SH 蘇州高新 38 3.6 -1.9% 600639.SH 浦東金橋 69 7.4 -4.6% 資料來源：中國銀河證券研究部 （二）上周，內房股股價走勢回顧 上周，重點跟蹤的35家內房股，有7只下跌。股價表現較好的有融創(chuàng)、綠城、瑞安、世茂房產和中國海外等；表現較差的為合生創(chuàng)展、萊蒙國際、花樣年、寶龍地產和明發(fā)集團等。 表3：內房股股價漲跌幅前十表現 證券代碼 證券簡稱 最新市值（億港幣） 最新股價 上周漲跌幅前十 1918.HK 融創(chuàng)中國控股有限公司 174 5.3 11.0% 3900.HK 綠城中國控股有限公司 287 13.3 10.8% 0272.HK 瑞安房地產有限公司 187 2.3 7.8% 0813.HK 世茂房地產控股有限公司 548 15.8 7.6% 0688.HK 中國海外發(fā)展有限公司 1,761 21.6 7.5% 1813.HK 合景泰富地產控股有限公司 124 4.3 6.5% 2777.HK 廣州富力地產股份有限公司 359 11.1 6.3% 1668.HK 華南城控股有限公司 108 1.8 6.0% 1109.HK 華潤置地有限公司 1,271 21.8 5.8% 0917.HK 新世界中國地產有限公司 282 3.3 5.5% 證券代碼 證券簡稱 最新市值（億港幣） 最新股價 上周漲跌幅后十 2868.HK 首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 58 2.8 1.1% 0845.HK 恒盛地產控股有限公司 90 1.2 0.9% 1966.HK 中駿置業(yè)控股有限公司 53 1.9 0.0% 3377.HK 遠洋地產控股有限公司 239 4.1 -0.2% 0817.HK 方興地產(中國)有限公司 229 2.5 -1.2% 0846.HK 明發(fā)集團(國際)有限公司 140 2.3 -1.3% 1238.HK 寶龍地產控股有限公司 58 1.4 -2.1% 1777.HK 花樣年控股集團有限公司 70 1.4 -2.2% 3688.HK 萊蒙國際集團有限公司 44 3.9 -3.3% 0754.HK 合生創(chuàng)展集團有限公司 151 8.7 -6.0% 資料來源：中國銀河證券研究部 四、銀河地產模擬組合 上周，銀河地產模擬資產組合的絕對收益為2.7%，弱于房地產行業(yè)指數3.0%的收益，強于滬深300指數2.2%的收益。模擬組合從年初至今累計的絕對收益為-0.1%；累計相對行業(yè)的超額收益為7.0%，累計相對滬深300指數的超額收益為9.7%。 維持銀河地產的模擬組合不變，即組合和權重分別為保利地產（20%權重）、萬科A（20%權重）、華夏幸福（15%權重）、陽光股份（15%權重）、榮盛發(fā)展（15%權重）、金科股份（15%權重）。 表4：銀河地產模擬組合 行業(yè)評級 謹慎推薦 初始資本金（百萬元） 100 模擬組合 持股數量（萬股） 最新股價（元/股） 最新市值(百萬元） 市值比重 保利地產 187 10.91 20 20.4% 萬科A 191 10.40 20 19.9% 華夏幸福 41 35.24 15 14.6% 陽光股份 292 4.96 14 14.5% 榮盛發(fā)展 98 15.79 15 15.4% 金科股份 121 12.56 15 15.2% 合計 929 100 100.0% 總資產（百萬元） 100 總資產收益率 -0.1% WIND房地產行業(yè)累計漲幅 -7.1% 滬深300指數累計漲幅 -9.8% 超額收益率（相對WIND房地產行業(yè)） 7.0% 超額收益率（相對滬深300指數） 9.7% 資料來源：中國銀河證券研究部 圖4：模擬組合相對行業(yè)及滬深300指數的超額收益走勢 資料來源：WIND、中國銀河證券研究部 五、投資建議 7月份以來，房地產板塊在各種因素的催化下表現較好。在7月4日，我們發(fā)布了房地產研究報告《四大因素或催化地產股短期上漲行情》，當時，我們認為，地產股在未來一個月內有可能有上佳的表現，跑贏大盤并取得正收益。因此，我們建議投資者可先參與這波的地產股反彈，至于信貸緊縮等中期影響保持關注即可。 目前，由于李克強總理對穩(wěn)增長、支持首套房信貸等的表態(tài)，市場對房地產行業(yè)政策的預期更加樂觀了。我們認為，在李總理的這些講話及重組再融資政策的調整預期之下，房地產股的投資氣氛將更加樂觀。我們建議繼續(xù)增持地產股。在個股方面，我們強烈推薦以剛性需求為目標客戶的全國性龍頭萬科、保利地產；其次，由于中西部的住房需求中的首套房的比例較高，對此類開發(fā)商應相對看好，相關公司有金科股份等；同時，我們繼續(xù)推薦華夏幸福等模式創(chuàng)新有核心競爭力的公司。 表5：重點覆蓋公司估值表 資料來源：中國銀河證券研究部 六、主要城市樓市成交量圖表 圖5：主要城市樓市成交量 資料來源：中國銀河證券研究部 13 13 請務必閱讀正文后的免責聲明部分 13 行業(yè)研究報告\房地產行業(yè) 評級標準 銀河證券行業(yè)評級體系：推薦、謹慎推薦、中性、回避 推薦：是指未來6－12個月，行業(yè)指數（或分析師團隊所覆蓋公司組成的行業(yè)指數）超越交易所指數（或市場中主要的指數）平均回報20%及以上。該評級由分析師給出。 謹慎推薦：行業(yè)指數（或分析師團隊所覆蓋公司組成的行業(yè)指數）超越交易所指數（或市場中主要的指數）平均回報。該評級由分析師給出。 中性：行業(yè)指數（或分析師團隊所覆蓋公司組成的行業(yè)指數）與交易所指數（或市場中主要的指數）平均回報相當。該評級由分析師給出。 回避：行業(yè)指數（或分析師團隊所覆蓋公司組成的行業(yè)指數）低于交易所指數（或市場中主要的指數）平均回報10%及以上。該評級由分析師給出。 銀河證券公司評級體系：推薦、謹慎推薦、中性、回避 推薦：是指未來6－12個月，公司股價超越分析師（或分析師團隊）所覆蓋股票平均回報20%及以上。該評級由分析師給出。 謹慎推薦：是指未來6－12個月，公司股價超越分析師（或分析師團隊）所覆蓋股票平均回報10%－20%。該評級由分析師給出。 中性：是指未來6－12個月，公司股價與分析師（或分析師團隊）所覆蓋股票平均回報相當。該評級由分析師給出。 回避：是指未來6－12個月，公司股價低于分析師（或分析師團隊）所覆蓋股票平均回報10%及以上。該評級由分析師給出。 趙強、徐軍平、潘瑋、侯麗科，房地產行業(yè)證券分析師。本人具有中國證券業(yè)協會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格并注冊為證券分析師，本人承諾，以勤勉的職業(yè)態(tài)度，獨立、客觀地出具本報告。本報告清晰準確地反映本人的研究觀點。本人不曾因，不因，也將不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接受到任何形式的補償。本人承諾不利用自己的身份、地位和執(zhí)業(yè)過程中所掌握的信息為自己或他人謀取私利。 免責聲明 本報告由中國銀河證券股份有限公司（以下簡稱銀河證券，銀河證券已具備中國證監(jiān)會批復的證券投資咨詢業(yè)務資格）向其機構或個人客戶（以下簡稱客戶）提供，無意針對或打算違反任何地區(qū)、國家、城市或其它法律管轄區(qū)域內的法律法規(guī)。除非另有說明，所有本報告的版權屬于銀河證券。未經銀河證券事先書面授權許可，任何機構或個人不得更改或以任何方式發(fā)送、傳播或復印本報告。 本報告所載的全部內容只提供給客戶做參考之用，并不構成對客戶的投資建議，并非作為買賣、認購證券或其它金融工具的邀請或保證。銀河證券認為本報告所載內容及觀點客觀公正，但不擔保其內容的準確性或完整性?？蛻舨粦獑渭円揽勘緢蟾娑〈鷤€人的獨立判斷。本報告所載內容反映的是銀河證券在最初發(fā)表本報告日期當日的判斷，銀河證券可發(fā)出其它與本報告所載內容不一致或有不同結論的報告，但銀河證券沒有義務和責任去及時更新本報告涉及的內容并通知客戶。銀河證券不對因客戶使用本報告而導致的損失負任何責任。 銀河證券不需要采取任何行動以確保本報告涉及的內容適合于客戶。銀河證券建議客戶如有任何疑問應當咨詢證券投資顧問并獨自進行投資判斷。本報告并不構成投資、法律、會計或稅務建議或擔保任何內容適合客戶，本報告不構成給予客戶個人咨詢建議。 本報告可能附帶其它網站的地址或超級鏈接，對于可能涉及的銀河證券網站以外的地址或超級鏈接，銀河證券不對其內容負責。本報告提供這些地址或超級鏈接的目的純粹是為了客戶使用方便，鏈接網站的內容不構成本報告的任何部份，客戶需自行承擔瀏覽這些網站的費用或風險。 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