信托業(yè)務討論會

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1、,單擊此處編輯母版標題樣式,信托業(yè)務討論會,2004,年12月28日,1,內容提要,什么是信托,集合資金信托計劃簡介、流程及注意事項,房地產開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比,房地產投資信托基金（,REIT）,簡介,海外及國內房地產基金的發(fā)展情況,信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿）要點內容,2004年全年資金信托統(tǒng)計,新華信托投資股份有限公司介紹,什 么 是 信 托,什么是信托,“受人之托，為人管業(yè)，代人理財”,委托人,受托人,受益人,信托,財產,轉移處分,管理權,處分權,管理傭金,收益,信托設立,受益權,什么是信托,定義：,委托人基于對受托人的信任，將其財產權委 托給受托人，

2、受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。,構成要素：,信托行為：以信托為目的的法律行為,信托主體：,委托人提供信托財產、確定受益人,指定受托人、 監(jiān)督受托人,受托人管理和處分信托財產,受益人享有受益權,信托客體：,信托財產受托人承諾信托而取得的財產，以及因管理、運用處分該財產而取得的財產。信托財產和信托收益是廣義的信托財產。,信托的法律規(guī)范：,“,一法兩規(guī)”構建了信托公司規(guī)范展業(yè)的政,策平臺。,中華人民共和國信托法,信托投資公司管理辦法,信托投資公司資金信托管理暫行辦法,什么是信托,資金信托-,貸款信托、股權投資信托、權益投資信托、債權投,資信托、

3、證券投資信托、融資租賃信托、組合運用,信托、養(yǎng)老年金信托、證券投資基金和創(chuàng)業(yè)投資基金,財產信托-,動產,信托、不動產信托,權利信托-,債權信托,(,人壽保險信托、住房貸款債權信托,)、,有價證券信托、表決權信托,(,商務信托,)、,附擔保公司,債權信托、專利信托,特定目的信托-,公益信托、國有資產管理信托、企業(yè)重整信托、,企業(yè)清算信托、員工持股信托、管理層收購信托,什么是信托,信托的業(yè)務分類：,集合資金信托計劃簡介,集合資金信托計劃發(fā)行流程,集合資金信托計劃注意事項,集合資金信托計劃簡介,集合資金信托計劃的概念,由多個投資人（委托人）基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資

4、公司，由信托投資公司集合管理、運用于某一信托計劃項目，為投資人獲取投資收益的一種信托投資工具。簡單而言，集合資金信托計劃就是一種非公募的投資基金。,集合資金信托計劃簡介,委托人1,受托人,委托人,n,委托人2,受益人2,交付資金,信托收益,信托合同,受益人1,受益人,n,集合資金信托計劃簡介,集合資金信托計劃的特點,1,、基金原理：,具備基金的一般特征集合委托、專家管理、財產獨立；,特定投資對象、預設投資策略、信息披露；,委托人、管理人、托管人的治理結構。,2,、投資工具：,帶有明顯的工具特征以投資盈利為目的的一種風險與收益的載體，,投資人不是直接投資于具體實體項目。,3,、投資對象的多樣性：

5、,根據(jù)投資對象設立相應“計劃”投資房地產、基礎設施等實業(yè)項目；,投資證券市場、貨幣市場；,采取貸款、租賃等投資形式。,集合資金信托計劃的特點,4,、發(fā)起設立的靈活性。,在法律法規(guī)的約束下，按需設計規(guī)模、期限、投資對象、,資金運用方式。,5,、信托財產的獨立性。,信托財產獨立于委托人、信托公司、其它信托財產的。,即不受委托人的債務糾紛、信托公司自有財產好壞、其它,信托財產的盈虧的影響，充分保護了受益人的權益。,6,、風險收益性。,投資人既有獲取收益的權利，也要承擔投資風險。信托投,資公司不能承諾保本保息，這與銀行存款完全不同。,集合資金信托計劃簡介,集合資金信托計劃簡介,集合資金信托的運用方向,

6、1、證券投資信托,股票投資信托、債券投資信托和證券組合投資信托等,2、組合投資信托,根據(jù)委托人風險偏好，將債券、股票、基金、貸款、實業(yè)投資等金融工具，通過個性化的組合配比運作，對信托財產進行管理，使其有效增值,3、,房地產投資信托,投資于房地產或房地產抵押貸款的信托,集合資金信托的運用方向,4、基礎建設投資信托,5、,貸款信托,按信托計劃中或其指定的對象、用途、期限、利率與金額等發(fā)放貸款，并負責到期收回貸款本息,6、風險投資信托,以高科技產業(yè)為投資對象，以追求長期收益為投資目標所進行的一種直接投資方式,集合資金信托計劃簡介,發(fā)行集合資金信托計劃的流程,商洽信托條款，簽訂信托合同,交付信托資產,

7、建立信托帳戶,由信托投資公司指定專人（小組/部門）負責管理運作,日常管理事務（項目跟蹤、合同變更、資金運用、帳戶管理）,收益核算,清算、終止,管理報告,收益分配,發(fā)行集合資金信托計劃的注意事項,信托投資公司資金信托管理暫行辦法相關規(guī)定：,強調資金來源的信托特征：,信托計劃必須獨立開設帳戶，專門核算，指定專人管理,強調信托資金的私募特征：,“不得通過報刊、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳”,“接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份,合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）”,發(fā)行集合資金信托計劃的注意事項,獨立管理：,信托計劃必須獨立開設帳戶，專門核算，指定專人管理,信

8、息披露,：,信托計劃的管理和運用情況應按事先規(guī)定向委托人提交管理報告，每年最少報告一次。委托人有權進行查詢,風險聲明,：,按規(guī)定，信托投資公司應當與委托人簽定風險聲明書。目的就是向投資人充分說明投資風險及其責任界定,賠償責任,：,信托投資公司違背信托合同約定導致信托資金受到損失的，損失部分由信托投資公司負責賠償,房地產開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比,房地產開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比,房地產開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比,房地產投資信托基金(,REIT),簡 介,房地產投資信托基金（,Real Estate Investment Trusts）,是由專業(yè)人員管理的房地產類集合資金投資計

9、劃。,REITs,的概念最初于1960年在美國出現(xiàn)，目前美國是全球最大的市場，迄今已有300多家,REITs,，,市值達三千多億美元；,自2000年起，,REITs,在亞洲有了突破性的發(fā)展。韓國、日本、新加坡、香港都有,REITs,在交易所上市交易；,已有20多個國家和地區(qū)制定了,REITs,的法規(guī)。,房地產投資信托基金（,REIT）,簡介,房地產投資信托基金（,REIT）,簡介,產品要點：,股權類證券投資產品；,投資方向：能產生穩(wěn)定租金現(xiàn)金流的物業(yè)地產；,收入分配：絕大部分的收入以紅利形式分配給持有人；,在交易所上市，與普通股票一樣交易,房地產投資信托基金（,REIT）,簡介,投資特性：,具

10、有債券和小盤股股票的收益特性；,與其他金融投資的相關度較低；,按規(guī)定必須將90%的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入；,信息不對稱度低，上市,REITs,的經(jīng)營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業(yè)和金融媒體的監(jiān)督。,房地產投資信托基金（,REIT）,簡介,REITs,種類：,資產類：投資并擁有房地產，其主要收入來源于房地產的租金（96.1%）；,房地產貸款類：投資于房地產抵押貸款，主要經(jīng)營包括發(fā)放貸款給房地產業(yè)主；投資（購買）現(xiàn)有的房地產貸款或房貸支持證券（,MBS）；,其收益主要來源于房地產貸款的利息(2.3%)；,混合類：采取資產類和房地產貸款類的投資策略，投資既包括房地產

11、本身，也包括房地產貸款（1.6%）。,房地產投資信托基金（,REIT）,簡介,美國,REITs,的發(fā)展模式主要有兩大特征：第一，稅法規(guī)定了,REITs,的基本條件；稅收優(yōu)惠是,REITs,發(fā)展的主要驅動力；第二，,REITs,根據(jù)市場的發(fā)展不斷創(chuàng)新，選擇合適的結構和發(fā)展策略；,亞洲各國和地區(qū)在很大程度上吸收了,REITs,在美國的發(fā)展經(jīng)驗，在結構、投資范圍和收入分配等方面的要求與美國,REITs,很相似。亞洲模式與美國模式的主要差別在于普遍采用專項立法，通過修改投資、信托等有關法律，對,REITs,的設立、結構、投資資產、收入及其分配等方面予以明確的規(guī)定。,我國上市房地產基金的產品發(fā)展環(huán)境,我

12、國上市房地產基金（,LPFs）,Listed Property Funds-LPFs,產品發(fā)展環(huán)境：,房地產行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道；,我國證券市場需要風險相對較低的產品；,發(fā)展路徑直接，法律障礙較少，市場需求大，交易前景好；,目前以固定收益形式的房地產信托計劃發(fā)展迅速，但隱含巨大風險。,優(yōu) 勢,通過集中化專業(yè)管理和多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產項目及業(yè)務，有效降低投資風險，取得較高投資回報。,中小投資者通過房地產投資信托在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產投資的利益。,提供了一種普通投資者進行房地產投資的理想渠道。其特有的運行機制,(,組織形式、有限責任、專業(yè)管

13、理、自由進出轉讓、多樣化投資、優(yōu)惠稅收與有效監(jiān)管,),可以保證集中大量社會資金、具有較高投資回報和較低投資風險，是一種比較理想的資本市場投資工具。,房地產投資信托基金（,REIT）,簡介,海外及國內房地產基金的發(fā)展情況,海外房地產基金的發(fā)展情況,在國外的發(fā)展情況,現(xiàn)已成為國外普通個人投資者重要的房地產投資渠道，其相對比重甚至超過直接投資、持有證券、有限合伙（,Limited Partnership,）,等方式。該信托方式以美國的發(fā)展最為典型。美國房地產投資信托出現(xiàn)于上世紀,60,年代初期，經(jīng)過近,10,年的發(fā)展，,70,年代初已經(jīng)十分發(fā)達，其后由于經(jīng)濟危機和房地產市場的蕭條，房地產投資信托出現(xiàn)

14、衰落，資金外流。,80,年代開始，隨著稅收法案的修訂和有關限制的放寬，房地產投資信托再次回升，資產值不斷增長，,1991,年底達到歷史最高水平。目前美國有,300,多個地產投資信托基金，管理資產總值逾,3000,億美元，其中三分之二已上市。,海外房地產基金的發(fā)展情況,國際房地產基金的類型,海外房地產基金的發(fā)展情況,美國房地產基金與中國房地產投資信托比較,在國內的發(fā)展情況,在國內，房地產信托剛剛開始，遠沒有海外那樣成熟和完善。目前興起的房地產投資信托是信托公司通過制訂信托投資計劃，與投資者,(,委托人,),簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，然后進行房地產或房地產

15、抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構和人員實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。,國內房地產投資信托基金發(fā)展情況,國內房地產投資信托基金發(fā)展情況,海外基金進入中國,新加坡政府投資公司,(,GIC Real Estate),成為首創(chuàng)置業(yè)第二大股東；摩根斯坦利,(,Morgan Stanley),房地產基金與上海復地合作；荷蘭的,ING,與首創(chuàng)合作，等等。,選擇合作伙伴標準一般只選擇和當?shù)刈钣袑嵙桶l(fā)展?jié)摿Φ墓竞献鳎粗泄芾韴F隊、土地儲備、政府關系、發(fā)展前景等。,總的趨勢是開發(fā)型國際地產基金主要選擇上海、北京投資，由商用物業(yè)轉向住宅，由高檔物業(yè)轉向中檔、中高檔及中低檔。而收租型國際地產基金首選

16、北京、上海，有成功經(jīng)驗后選擇廣州、深圳，接著開始進入經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等，投資物業(yè)類型偏重有穩(wěn)定租戶的成熟商用物業(yè)。,信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿）要點內容,關于不受信托合同份數(shù)限制的相關規(guī)定,信托投資公司辦理信托合同份數(shù)不超過200份的房地產信托業(yè)務，應當在該房地產集合信托計劃開始推介后5個工作日內報中國銀監(jiān)會或其派出機構備案。,信托投資公司辦理,不受信托合同份數(shù)限制,的房地產信托業(yè)務，應當遵守本辦法第三章有關事先報批的規(guī)定。,第三章 監(jiān)督管理,信托投資公司開辦,不受信托合同份數(shù)限制,的房地產信托業(yè)務，應事先取得中國銀監(jiān)會的業(yè)務許可（業(yè)務

17、許可兩年內有效），并具備下列條件：,（一）公司提足各項準備金后，凈資產不低于人民幣5億元；,（二）從事信托業(yè)務的員工占員工總數(shù)的三分之二以上，其中具有房地產專業(yè)知識和背景的信托經(jīng)理不少于4人；,（三）具備完善的公司治理結構、房地產信托業(yè)務操作流程、風險控制機制和風險管理信息系統(tǒng)，且執(zhí)行良好；,關于不受信托合同份數(shù)限制的相關規(guī)定,（四）董事會應設立獨立的風險控制委員會、包括有外部人士參加并由外部人士擔任主席的審計委員會;,（五）過去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務收入占公司總收入的60%以上；,（六）過去兩年辦理的信托業(yè)務中，沒有損害委托人或受益人利益的不良記錄；,（七）公司已累計發(fā)行房地產集合信托計劃3

18、次以上，且信托計劃已經(jīng)結束并實現(xiàn)預期收益；,（八）最近兩年沒有受到金融監(jiān)管部門的行政處罰；,。,關于不受信托合同份數(shù)限制的相關規(guī)定,信托投資公司設立,不受信托合同份數(shù)限制,的房地產集合信托計劃的，應當在該房地產集合信托計劃推介前30日內報中國銀監(jiān)會審批。,不受信托合同份數(shù)限制,的房地產集合信托計劃，其存續(xù)期限不得少于3年，最低募集金額不得少于5億元，募集期限為1個月。,信托投資公司運用,不受信托合同份數(shù)限制,的房地產信托資金，應當進行組合投資，不得將資金運用于單個不動產或其經(jīng)營企業(yè)。,關于不受信托合同份數(shù)限制的相關規(guī)定,第四章 風險控制,信托投資公司以貸款方式運用房地產信托資金時，只能對取得

19、“四證”的房地產項目發(fā)放貸款。,關于“四證不全”的相關規(guī)定,對,不完全具備前條規(guī)定的“四證”,的房地產項目，信托投資公司不得發(fā)放貸款，但具備下列條件的除外：,（一）信托投資公司具有5個以上熟悉房地產知識的專業(yè)人員；,（二）對“四證”不全的房地產項目進行了深入詳細的盡職調查；,（三）事先告知委托人該房地產集合信托計劃擬投向于“四證”不全的房地產項目，充分揭示信托風險；,（四）房地產資金信托合同份數(shù)未超過200份；,（五）委托人全部是合格投資者；,（六）房地產資金信托合同規(guī)定了詳細的信息披露內容。,關于“四證不全”的相關規(guī)定,前條所稱合格投資者，應當具備下列條件：,（一）每一自然人用于參與單個信托

20、計劃的自有資金不少于100萬元，每一法人或者依法成立的其他組織不少于500萬元；,（二）具備一定金融、投資知識及經(jīng)驗，具有較高風險承受能力；,（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。,信托投資公司運用信托資金給,不完全具備“四證”,的房地產項目發(fā)放貸款，應當按照房地產項目價值的5%提取額外風險準備金。,關于“四證不全”的相關規(guī)定,2004年全年資金信托統(tǒng)計,2004年全年資金信托統(tǒng)計,單位：萬元,2004年全年資金信托統(tǒng)計,2004年全年資金信托統(tǒng)計,2004年國內資金信托產品預期收益率統(tǒng)計,平均預期收益率（%）,最高收益率（%）,最低收益率（%）,一年期,4.1410,6,3,二年期,4.749

21、5,9,3,三年期,4.7711,7,3.8,三年以上,5.8833,8,4.4,所有期限,4.5830,9,3,2004年全年資金信托統(tǒng)計,2004年國內資金信托產品發(fā)行月度統(tǒng)計,一月份推出產品數(shù)量,24,一月份信托資金規(guī)模,265560,二月份推出產品數(shù)量,19,二月份信托資金規(guī)模,187120,三月份推出產品數(shù)量,50,三月份信托資金規(guī)模,335561,四月份推出產品數(shù)量,32,四月份信托資金規(guī)模,344669,五月份推出產品數(shù)量,26,五月份信托資金規(guī)模,222897,六月份推出產品數(shù)量,30,六月份信托資金規(guī)模,317264,七月份推出產品數(shù)量,18,七月份信托資金規(guī)模,173367

22、,八月份推出產品數(shù)量,22,八月份信托資金規(guī)模,219175,九月份推出產品數(shù)量,33,九月份信托資金規(guī)模,416093,十月份推出產品數(shù)量,32,十月份信托資金規(guī)模,457839,十一月份推出產品數(shù)量,36,十一月份信托資金規(guī)模,348838,十二月份推出產品數(shù)量,14,十二月份信托資金規(guī)模,119400,全年合計數(shù)量,336,全年合計規(guī)模（萬元）,2004年全年資金信托統(tǒng)計,2004年國內信托產品分類統(tǒng)計,資金信托產品類型,數(shù)量,信托貸款,208,股權投資,20,融資租賃,5,受益權轉讓,30,信貸資產轉讓,19,證券投資,46,其他類型,9,合計,337,2004年全年資金信托統(tǒng)計,新華

23、信托投資股份有限公司,簡介,50,公司基本情況,新華信托投資股份有限公司（以下簡稱“新華信托”）成立于1979年10月，是我國最早的信托投資公司之一，公司總部設在重慶市。2001年10月，新華信托進行增資擴股并經(jīng)中國人民銀行核準重新登記，成為首批獲得信托機構法人許可證的信托投資公司之一。公司目前注冊資本金為人民幣5億元。截止目前，公司累計實現(xiàn)融資500多億元人民幣、外匯5億美元，承銷發(fā)行企業(yè)債券80多億元，代理發(fā)行國債數(shù)億元，受托管理資產100多億元。,公司股東情況,新產業(yè)投資股份有限公司（,1993,年在國家發(fā)展計劃委員會的倡導和支持下成立）,大亞灣核電財務有限責任公司,中國誠信證券評估有限

24、公司,其他機構,公司組織架構,公司企業(yè)文化,經(jīng)營理念,：“珍視所托、專業(yè)理財”。,戰(zhàn)略目標：成為以資產管理為核心業(yè)務、具有較高管理水平、在行業(yè)內領先的金融服務機構。,核心競爭要素,：“產品開發(fā)、市場營銷、資產管理、人才建設”。,公司經(jīng)營管理模式,公司股東會、董事會、監(jiān)事會負責公司決策與管理，實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。,設立風險控制、投資決策委員會，充分發(fā)揮戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務指導、風險控制功能。,分別建立信托、投資、投行三大事業(yè)部和上海、北京、廣州、深圳的業(yè)務總部為前臺的業(yè)務管理體制；以公司業(yè)務管理總部、市場營銷等技術支持部門為核心的后臺業(yè)務支持系統(tǒng)。,大力引進國內外投行先進的管理經(jīng)驗和專業(yè)人

25、才。在國內率先推行職業(yè)經(jīng)理人制度。,公司核心業(yè)務及產品1,綜合投行類業(yè)務,債券承銷及發(fā)債顧問；,企業(yè)購并：上市公司購并重組、國企改制等。,資產管理業(yè)務,集合信托：（1）貸款資金信托；（2）銀行信貸資產轉讓與回購；（3）優(yōu)質企業(yè)融資資金信托（4）基礎設施融資資金信托；（5）土地開發(fā)資金信托；（6）股權投資資金信托；（7）融資租賃。,公司核心業(yè)務及產品2,資產管理業(yè)務,單一信托：（1）信托理財；（2）信托貸款：委托人指定貸款方式；（3）收費權或受益權信托；（4）財產信托。,不良資產受托處置：主要針對銀行信貸資產及其他金融資產。,功能信托業(yè)務,股權代持、,MBO,及員工持股信托、代保管、房產交易過戶

26、中介、信用見證、遺囑信托、子女受教育信托、養(yǎng)老金信托、公益信托等。,公司業(yè)務及產品成功案例1,綜合投行業(yè)務,分別擔任廣東核電集團債券一期、二期發(fā)行的財務顧問及副主承銷商（總發(fā)債規(guī)模65億元人民幣）。,擔任中國移動、三峽債券、鐵道建設、國電債券、中航技債券等的副主承銷商或分銷商，近年來參與了絕大部分企業(yè)債券的承銷，在信托投資公司中位列第一。,參與財政部交易所記帳式國債的分銷工作。,公司業(yè)務及產品成功案例,2,資產管理業(yè)務,資金理財：分別接受多家公司數(shù)億元的資金委托理財服務。,年金信托：受某公司委托，為其設計并實施規(guī)模為人民幣1億元的員工信托受益計劃方案。,集合資金信托：成功發(fā)行了萬科東海岸項目、

27、萬科17英里項目、重慶茶園工業(yè)區(qū)基礎設施項目、重慶化龍橋片區(qū)舊城改造項目、北京,順馳領海項目、山東魯能仲盛項目、深圳百仕迖紅樹西岸項目、,新華債券投資項目、廣發(fā)行票據(jù)資產、信貸資產受讓項目,等集合資金信托計劃,。,公司業(yè)務及產品成功案例 3,單一資金信托：設立了澳柯瑪、海南英農、鼎暉投資、上海圣光、國風塑業(yè)、包頭鋼鐵、江西溫福、華僑城房地產等資金信托項目。,經(jīng)中國證監(jiān)會批準，作為主發(fā)起人設立西南地區(qū)第一家證券投資基金管理公司新世紀基金管理公司。,功能信托業(yè)務,股權代持：接受數(shù)家公司資金信托，通過股權受讓方式代其投資并持有股權金額數(shù)億元。,管理層收購：為多家企業(yè)設計并實施管理層收購方案。,員工持股：為數(shù)家企業(yè)設計并實施了員工持股信托，代員工持股金額達6千多萬元。,謝謝！,